المنطقة ج ورخص البناء: ماذا يعني ذلك لمشتري الأرض

لكل قطعة أرض في الضفة الغربية تصنيف إداري — المنطقة أ أو ب أو ج. وهذا التصنيف هو ما يحدد الجهة التي تصدر رخصة البناء للقطعة، وهو من أوائل ما ينبغي التأكد منه فيها. وهو كذلك من الأمور القليلة المهمة التي لا تظهر في السعر.

نشأت المناطق الثلاث عن الاتفاقات المرحلية الموقّعة بين إسرائيل ومنظمة التحرير الفلسطينية في التسعينيات — إعلان المبادئ سنة 1993 والاتفاق المرحلي سنة 1995، ويُعرفان معاً باتفاقات أوسلو. وقد وُضع هذا الترتيب لفترة انتقالية مدتها خمس سنوات تُنقل خلالها الصلاحيات تدريجياً ويُتفاوَض على تسوية دائمة. انتهت تلك الفترة سنة 1999، وبقي التصنيف، وهو حتى اليوم الإطار النافذ.

• المنطقة أ — تتولى السلطة الفلسطينية الشؤون المدنية والأمنية معاً. وهي عملياً المدن الفلسطينية الرئيسية ومحيطها المبني.
• المنطقة ب — تتولى السلطة الفلسطينية الشؤون المدنية، ومنها التخطيط ورخص البناء، والأمن مشترك مع بقاء المسؤولية الأمنية العليا لإسرائيل. وهي معظم القرى ومحيطها المباشر.
• المنطقة ج — تتولى إسرائيل الشؤون المدنية المتصلة بالأرض نفسها، ومنها إدارة الأراضي والتخطيط ورخص البناء، عبر الإدارة المدنية. أما الخدمات المقدَّمة للفلسطينيين المقيمين في المنطقة ج، كالتعليم والصحة، فتبقى من مسؤولية السلطة الفلسطينية. وتضم المنطقة ج معظم الأراضي المفتوحة بين المناطق المبنية: الأراضي الزراعية والمراعي والأرض التي تتوسع إليها القرى.

والحصص التقريبية من مساحة الضفة الغربية هي نحو 18% للمنطقة أ، ونحو 21% للمنطقة ب، ونحو 60% للمنطقة ج. وتتفاوت المصادر قليلاً بحسب تعاملها مع الخليل وساحل البحر الميت والقدس الشرقية، فهذه أرقام تقريبية لا أرقام دقيقة.

في المنطقتين أ وب تصدر الرخصة عن الهيئة المحلية الفلسطينية — البلدية أو المجلس القروي — ضمن الإطار التنظيمي الفلسطيني، بشرط أن تقع القطعة داخل حدود مخطط هيكلي مصادق عليه. والأرض خارج حدود المخطط أرضٌ زراعية والبناء عليها مقيّد. فوقوع القطعة في المنطقة أ أو ب لا يعني بذاته أنها قابلة للبناء.

وفي المنطقة ج يخضع التخطيط والبناء للإدارة المدنية الإسرائيلية. والقانون المطبَّق هو قانون تنظيم المدن والقرى والأبنية الأردني رقم 79 لسنة 1966، بصيغته المعدَّلة بأوامر عسكرية منذ سنة 1967 نقلت صلاحيات التنظيم من اللجان المحلية واللوائية إلى هيئات تخطيط تابعة للإدارة المدنية. والمصادقة على المخططات والرخص تصدر عن مجلس التنظيم الأعلى ولجانه الفرعية.

ولا تصدر الرخصة إلا وفق مخطط مصادق عليه. وفي معظم المنطقة ج لا يوجد مخطط تفصيلي مصادق عليه يتيح البناء الفلسطيني؛ إذ لا تزال مساحات واسعة خاضعة للمخططات الهيكلية الإقليمية التي أُعدّت في أربعينيات القرن الماضي في عهد الانتداب البريطاني — المخططان المعروفان بـ S15 وRJ5 — وهي تصنّف الأرض زراعية ولا تجيز إلا أقل القليل من البناء. وحيث لا يوجد مخطط يجيز البناء فالخطوة الأولى ليست طلب رخصة، بل إعداد مخطط وتقديمه للمصادقة، وهو مسار طويل ومكلف يُنجَز عادةً لقرية كاملة لا لقطعة واحدة.

ومن هنا تأتي النتائج المنشورة. فبيانات الإدارة المدنية التي أُفرج عنها استجابةً لطلبات حرية المعلومات، وجمعها مكتب الأمم المتحدة لتنسيق الشؤون الإنسانية ومنظمات تخطيط إسرائيلية، تُظهر أن الغالبية العظمى من طلبات الترخيص الفلسطينية في المنطقة ج تُرفض: فنسب الموافقة في الفترات المنشورة منذ سنة 2000 لم تتجاوز آحاد النسب المئوية، وكانت دون 2% في عدة فترات حديثة. ووفق أرقام الأمم المتحدة، لم يُخطَّط للتطوير الفلسطيني إلا ما يقل عن 1% من مساحة المنطقة ج. والطلب يستغرق في العادة سنوات، ويُرفض في العادة.

هذا هو الوضع الإداري كما هو موثّق. ونذكره هنا لأن المشتري مضطر إلى أن يبني حساباته عليه، لا لأن هذا الدليل يتخذ موقفاً منه.

الأرض في المنطقة ج أرخص كثيراً في الغالب بسعر الدونم من أرض مماثلة في المنطقة أ أو ب — بفارق مضاعف لا بفارق هامشي. والسبب في العادة قابلية البناء، لا عيب في الأرض ولا في سندها. فقد تكون قطعة في المنطقة ج مسجّلة تسجيلاً كاملاً، خالية من النزاع، واضحة الحدود، جيدة التربة، ومع ذلك تُباع بجزء من ثمن أرض تبعد عنها مئات الأمتار على الجانب الآخر من خط رُسم على خريطة سنة 1995.

لذلك فالسعر الذي يبدو جيداً على نحو غير معتاد بالنسبة لموقعه يستحق سؤالاً عن التصنيف قبل أن يستحق عرضاً بالشراء.

الزراعة والرعي لا يحتاجان إلى رخصة بناء. فغرس الزيتون، والعمل في المصاطب القائمة، وإبقاء الأرض في استعمال زراعي، كل ذلك يستمر.

أما البناء فيحتاج رخصة، والبناء أوسع من البيت. فالمنشآت الزراعية وحظائر المواشي والبيوت البلاستيكية المقامة على أساسات وآبار الجمع والجدران الاستنادية والأسيجة والطرق الزراعية تُعامَل جميعها معاملة الإنشاء الذي يستوجب ترخيصاً.

والمنشآت القائمة المرخّصة يجوز استعمالها وصيانتها. أما الإضافة والترميم فلا يخرجان من نظام الترخيص: توسيع مبنى أو إضافة طابق أو تغيير مساحته المبنية يحتاج رخصة كالبناء الجديد، بينما الصيانة الداخلية التي لا تغيّر أبعاد المبنى لا تحتاجها عادةً. والمنشأة التي تسبق التصنيف لا تصبح مرخّصة بحكم قِدَمها؛ العبرة بما إذا كانت مشروعة وفق المخطط الساري عليها، وبما إذا أُضيف إليها شيء بعد ذلك.

والبناء القائم دون رخصة معرَّض لأمر هدم، سواء أُقيم العام الماضي أو قبل عقود. وقد يصدر الأمر بعد اكتمال البناء بزمن طويل، وقد يبقى قائماً سنوات قبل أن ينفَّذ، وهناك إجراء مستعجل منفصل لإزالة المنشآت الحديثة الإقامة. لذا فمن ينظر في قطعة عليها أبنية يحتاج أن يعرف ما إذا كانت تلك الأبنية مرخّصة، وما إذا كان بحقها أمر قائم.

وثمة تصنيفات أخرى تعلو التصنيف الأصلي ولا تقل عنه أهمية: الأرض المعلَنة «أراضي دولة»، والمناطق العسكرية المغلقة ومنها مناطق التدريب، والمحميات الطبيعية، والمنطقة المغلقة الواقعة بين الجدار الفاصل والخط الأخضر حيث يحتاج المالك إلى تصريح للوصول إلى أرضه. وقد تكون القطعة في المنطقة ج وداخل واحدة من هذه في آن واحد.

الخرائط متاحة للعموم. فحدود التصنيف مرفقة بالاتفاق المرحلي، وتُنشر اليوم ضمن خرائط الضفة الغربية الصادرة عن مكتب الأمم المتحدة لتنسيق الشؤون الإنسانية، وعبر البوابة الجغرافية لوزارة الحكم المحلي الفلسطينية، وعن مؤسسات بحثية فلسطينية. وللإجابة التقريبية — هل هذه القرية في المنطقة ب، وهل ذلك المنحدر في المنطقة ج — تكفي الخرائط العامة.

أما لقطعة بعينها فلا تكفي، لسبب واحد: الخطوط رُسمت بمقياس خرائط لا يتبع حدود القطع. فقد تقع قطعة مسجّلة واحدة جزئياً في المنطقة ب وجزئياً في المنطقة ج، وقد يكون الجزء القابل للبناء هو الأصغر. وهذا شائع على أطراف القرى، وهي بالضبط حيث تُباع الأرض غالباً.

والطريقة الموثوقة أن يُكلَّف مسّاح مرخّص بتحديد حدود القطعة المسجّلة على الأرض من المخططات المساحية ومقابلتها بخط التصنيف، وأن يُتأكَّد من الهيئة المحلية ما إذا كانت القطعة داخل مخطط هيكلي مصادق عليه. المحامي يجيب عن سؤال المالك، والمسّاح يجيب عن سؤال الموقع الفعلي، والوضع التنظيمي يجيب عن سؤال ما يجوز بناؤه. ثلاثة أسئلة وثلاثة أشخاص.

الخطأ الأكثر شيوعاً ممن يشترون من الخارج ليس التعرّض للخداع، بل مقارنة الأسعار في أنحاء الضفة الغربية كأنها سوق واحدة، والعثور على قطعة تبدو ذات قيمة استثنائية بالنظر إلى مساحتها وموقعها، ثم اكتشاف التصنيف بعد الالتزام.

لا أحد يخفيه. هو ببساطة ليس من الحقائق التي يحملها السعر، ولن يظهر في صورة ولا في وصف للإطلالة. اسأل عنه في أول محادثة، قبل المساحة وقبل المحامي وقبل أن يتحرك أي مبلغ. إنه سؤال واحد لا يكلّف شيئاً.

يُحدَّد التصنيف ضمن التحقق الذي نجريه قبل نشر أي عرض أرض. ونتأكد منه لكل قطعة، بما في ذلك ما إذا كانت القطعة واقعة على جانبي خط التصنيف.

وهو ليس حقلاً معلناً في الإعلان، وذلك قرار يتعلق بالحجب لا بالإفصاح. فالتصنيف مقروناً بنطاق المساحة وبالمحافظة يضيّق دائرة القطعة أكثر بكثير مما يضيّقها أيٌّ من الثلاثة وحده، ونشر الثلاثة معاً ينقض حجب الموقع الذي نطبّقه على الأراضي، وقد شرحناه بالكامل في دليلنا «لماذا لا ننشر المواقع الدقيقة».

ويُبيَّن لك التصنيف عند الإفصاح عن التفاصيل الكاملة — وهي النقطة نفسها التي تتسلم فيها الموقع الدقيق والمساحة الدقيقة، بعد تسجيل اهتمامك وقبولك شروط الأتعاب. فإن كانت القطعة في المنطقة ج قيل لك ذلك، وقيل لك ما يعنيه لتلك القطعة، قبل أن تعاينها.

يصف هذا الدليل إطاراً إدارياً من حيث أثره في المعاملات العقارية. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية، والوضع قابل للتغيّر، ووضع أي قطعة بعينها ينبغي التأكد منه لتلك القطعة قبل الالتزام بشرائها. استشر محامياً مؤهلاً بشأن وضعك الخاص.